2007年07月01日

両手を狙え!!

不動産仲介の収入源はもちろん仲介手数料です。

手数料規定は200万円までが5%、200万円から400万円までの200万円については4%、以降は3%となっていて、例えば4000万円の物件の仲介手数料は・・・

200万円※×5%=10万円
※物件価格のうち200万円までの部分

200万円※×4%=8万円
※物件価格のうち200万円〜400万円の部分×4%=8万円

3600万円×3%=108万円

合計126万円+消費税

これが仲介手数料ですね。物件の販売図面なんかに記載されている「3%+6万円」なんていうのは400万円を超える物件についての仲介手数料を簡単に表した数式ですね。

こんな教科書みたいな話しはさておき・・・

仲介業者では両手、片手という言葉があります。

仲介業者はお客さんの住まいを無事契約でき、引渡し決済が終わると仲介手数料をお客さんから頂きます。

購入するお客さんから3%+6万円・・・

そして更に・・・

その購入する物件が不動産業者が売主の物件、例えば新築の建売住宅なんかだと、売主からも手数料が取れるのです。

つまりこれが両手といわれるもの。片方からしか手数料がとれないのが片手ですね。

ですから営業マンは売主からも手数料が取れる物件を決めた方がもちろんおいしい・・・

1度の仕事で倍の収益が上がるわけですから。

そんなわけで営業マンは片手の物件よりもできるだけ両手の物件を決めるようにお客さんに営業するのです。

物件をあえて見せたり、あえて見せなかったりと・・・


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posted by black-man at 09:23| Comment(53) | TrackBack(10) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月26日

訳アリ物件〜そのA〜

今回は新築戸建の物件についてです。

住環境がとても良く、しかも駅から近い物件はなかなかありません。
駅から近い物件は大抵、環境がイマイチなものが多く、住環境が良いものは駅から遠かったりします。
駅近で住環境も良好な物件はだれもが望む立地条件だと思います。

あるとき、住環境もそこそこで駅から徒歩1分という立地条件の建売物件がでました。

しかも3階建ての建売が多いなか、その物件は2階建ての3LDK、デザイナーズ住宅!!都内でも人気の沿線で駅もそこそこ大きな駅です。

営業マンの経験上、これはすぐにでも決まるだろうと思っていたのですが、建築が始まり数ヶ月、建物が完成してもなかなか買い手が決まりません。

わたしも何度かお客さんを連れて案内に行ったのですが、周辺相場と比べると多少割高な感があり、完成した間取りを見てみるとちょっとおかしな造りをしているのです。

その物件はそもそも検査済証を取得する予定がないという物件。
検査済証というのは建築確認を取得し建築が始まり建物が完成すると、その建築確認通りに建築しているかどうかを役所がチェックし、その証明として発行される証書のこと。

都内の物件は特に検査済証が無い物件は多かったので、その点は特に気にする事もないのですが、取得できない理由がこれまた特殊だったのです。

販売図面を見ると、間取りは3LDKと表記されています。
そして実際の物件を見ると明らかにちょっと大きなロフトのような部分を部屋のように造っているのです。

ロフトは固定式の階段は設置できないのですが、その物件は階段を完全に固定して造っているのです。
もちろんその部屋は天井も低く、部屋というにはちょっと無理がある代物。

結局、建ぺい率・容積率の関係上、間取りがうまく取れないので苦肉の策としてロフトのようなものを部屋にしてしまったんです。さすがに戸建で2LDKでは狭すぎますよね。

最終的には値段を大幅に下げてその物件は売れたのですが・・・
そんな建売業者の特殊な間取りでした。


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2007年05月12日

訳アリ物件〜その@〜

不動産営業マンをやっているといろいろな物件を見る機会があります。

なかには「えっ!!」と思うような物件も・・・

そんな訳アリ物件のお話しです。

あるとき某高級住宅街の一等地で中古マンションの売物件がでました。

閑静な住宅街で駅からもほど近く、まさにセレブが住まうような立地。
物件は重厚感のあるタイル張りの落ち着いた感じの低層マンションです。
人気のエリアの反面、なかなか物件が少なく、すぐにでも決まってしまうような物件です。
私が担当しているお客さんでもこのエリア限定で探されている方がいたので、すぐに物件の下見に出掛けました。

予想通り、並木通り沿いの物件で部屋は角部屋、文句のつけようがない物件です。
価格も相場相応、特に高いわけでもなく、「これはお客さんも気に入るだろう」と思い私は意気揚々とマンションの裏手に回りました。
マンションの裏手からは地下駐車場への通路があり私は駐車場も見てみようと足を運びました。

高級車がならぶ駐車場をながめ、ふとまわりを見回すと・・・RCの外壁が・・・なんと・・・

クラックだらけ!!!!

もちろんRCは乾きによって多少のクラックがはいるのは仕方ないこと・・・しかし・・・壁面全体にクラックがあるではありませんか!!

そういえば・・・テレビでやっていた欠陥マンションってこれのこと??

不動産営業マンになって間もない私は訳がわからず事務所に戻り、上司にこのことを報告すると・・・

上司「あぁ・・・あのマンションね、有名だよ〜確かマンション業者相手に裁判やっているんじゃないの?いいマンションなんだけどね〜」

中古マンションを選ぶときは室内だけではなく、マンション全体をよく見ることをお勧めします・・・そんな欠陥マンションのお話です。


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2007年04月26日

案内の裏事情

不動産の仲介業者にとって欠かせないのが物件案内。

お客さんにとって不動産を購入するにはまず物件を探し、そして見ることが基本です。

物件を見る際には不動産屋の営業マンに案内をしてもらわなければなりませんので、営業マンとしてはいろいろな物件を用意してお客さんの案内に望みます。

なかにはお客さんからの問い合わせで「自分で見に行くので場所だけ教えて下さい。」といわれることもあります。

そんなとき営業マンは、お客さんだけを現地に行かせてもし他業者で現地販売会などをやっていた場合、他の不動産屋にお客さんを取られてしまう可能性があるので、「近隣の住民の方にご迷惑になってしまう可能性があるので同行します」とか「売主の方から見に行く際は同行するように言われているので・・・」とか言って極力場所を教えることは避けます。

お客さんの案内の際には、お客さんの要望に一番近い物件(完璧な物件はないので)を本命物件として用意します。

そして、要望に多少該当しているが絶対に気に入らないと思う物件もいくつか用意します。

そしてコースを組みます。
いまいちな物件から始まり、最後に本命物件を・・・

通る道順も考えます。
「この物件はちょっと遠回りでもこっちの高級住宅街から行こう・・・」とか、
「駅が発展しているから駅前をあえて通ろう・・・」とか
あらゆることを想像して案内に望むのです。

お客さんの心理としては最初は予想通り気に入りません。テンションはもちろん上がりません。ただ、見て行くにしたがって物件が要望に近くなっていきます。最後に要望に一番近い物件を見るとお客さんも今までの物件と比較するので気に入ることが多いのです。

そんな感じで不動産営業マンはお客さんを案内するのです。
ただ、営業マンによってはただ見せるだけでなんのアドバイスもない営業マンもいるので、良い営業マンを見つけるのも不動産探しの重要なポイントですね。


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2007年04月24日

軽犯罪法違反!?

不動産仲介業者で働くことになった私は入社まもなく土地勘や物件の特徴を把握する上で、一日中物件を見て回ることになりました。

物件を見る際には必ずその物件に看板をつけるようにといわれ、私は一日中、物件を見ては看板を括りつけを繰り返していました。

ご存知のように「捨て看」といわれるのもで「お問い合わせは○○まで!!」といったような看板です。

新人ですからいきなりお客さんを与えられることはなく、看板を見たお客さんからのお問い合わせではじめて担当のお客さんができるといった具合です。

あるとき、いつものように物件に看板を括りつけたのですが、その物件が大通りから一本路地を入った物件で物件に看板を括りつけても目立ちません。私は物件が大通りからでもわかるようにと、大通りの電柱に矢印看板をつけようと思いました。

なんの警戒心もなく、看板を括りつけたそのときでした・・・

「ピッ!ピッ!ピィ〜〜〜〜!!」

突然の警報に驚き振り返ると・・・

自転車に乗ったお巡りさんが・・・

お巡りさん「はい、看板の現行犯ね。電柱に看板貼っちゃだめなの知ってるよね。」

私「えっ!?えっ!?はっ、はい・・・すいません・・・」

お巡りさん「じゃあパトカー呼ぶから警察署まで連行ね。」

まさかこの歳になって警察のお世話になるとは・・・
現行犯??連行??犯罪???
今までまともになんの悪さもせずまともに生きてきた私の頭の中はパニック状態。。。

警察署では取調室のようなところで調書をとられ、指紋をとられ、写真をとられ・・・およそ半日がかり。

身柄引受人として上司が迎えに来てくれ、会社に戻ると・・・

店長「○○君、捕まったの初めて??気をつけないとな〜おれなんかかれこれ5回はやられてるよ〜まぁよくあることだから」

それって・・・会社ぐるみの犯行じゃないか!?!?

店長「でも、捕まっても会社からの指示とか言っちゃだめだよ。あくまでも個人の判断でやりましたって言わないとね」

開いた口が塞がらないとはこのこと・・・

まぁそんな感じで不動産屋の第一歩を歩み始めた私。

電柱は電力会社の所有物。看板なんかつけたら軽犯罪法違反になってしまいますので要注意!!


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posted by black-man at 16:32| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年04月22日

不動産業界で生きる・・・

私が不動産屋に入るきっかけはある不動産屋の社長からの勧めでした。

「○○君、不動産はな、人間の生活の中で欠かせない衣食住の住の部分を扱うんだよ。人生の基盤となる住まいを仲介するのが仕事なんだ。ある意味お客さんの人生をアレンジすると言っても過言ではないしな。どうかな、やってみないか?」

まぁ簡単に言うとこんな感じの説得をされ、学生であった私は卒業後、中堅の不動産仲介業者で働くことになったのです。

個人的にも不動産には興味はあったし、営業も嫌いではなかったので働いてみようと思ったのですが、まさか不動産業界がこんなにブラックだとは・・・

そんな日々を綴った日常の物語。

ちなみにブラックな秘密ばかりでもなく楽しいこともありますからね。


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